2024-04-22

주택 압류(Foreclosure) 절차 이해하기

압류는 저당권자(Mortgage Holder)와 채무자의 소송

압류는 일종의 법적 소송이다. 압류는 저당권자(Mortgage Holder)가 법원으로 하여금 채무자의 집을 경매로 팔아 빚을 갚도록 하는 것이다. 그럴 때, 채무자는 소유하고 있던 집을 잃게 될 수도 있다. 한 마디로 저당권자가 원고가 되고, 대출을 받은 채무자가 피고가 되어 소송이 진행되는 것이다. 대부분은 저당권자는 주택을 구매할 때 돈을 빌려주었던 은행이지만, 간혹 그 대출(mortgage)을 넘겨받은 제3의 은행이나 회사가 될 수도 있다. 만약 원고의 이름이 낯설게 보인다면, 저당권자 대신 모기지 서비서(Mortgage Servicer)가 소송을 제기했을 가능성이 있다. 모기지 서비서란 대출이 이루어진 후 돈이 제대로 들어오는지 관리하고 돈을 회수하는 등등의 사후 관리를 담당하는 회사이다.

독촉장 (Acceleration Letter)을 받았다면?

뉴욕 주 대법원으로부터 압류 소송에 대한 소환장 및 불평(Summons and Complaint)을 받게 되면 어떻게 해야 할까? 만약 본격적으로 소송이 접수되기 전이라도, 대출급 월 납입(Mortgage Payment)을 이미 어겼거나 저당권자로부터 독촉장을 받았다면, 전문가의 도움을 요청해야 한다.

대월 납입을 놓쳤을 때

만약 월 납입을 하지 못했다면 연체(Delinquent) 혹은 채무 불이행(Default on the Mortgage) 상태가 된다. 저당권자 즉 은행이 언제 월납이 가능한지 알아보고자 연락을 시도할 것이다. 만약 한두 달 정도 밀리게 되면, 저당권자는 집에 대한 압류 절차가 곧 시작될 것이라 통보해 줄 것이다. 압류까지 90일의 시간이 남았다고 알려 주는 압류 사전 통보 고지서(90 Day Pre-Foreclosure Notice)를 우편을 통해 받게 될 것이다. 법정 소송이 본격적으로 시작되기 전에 회복할 기회를 한 번 더 제공해 주는 것이다.

재정 상담사(Foreclosure Avoidance Counselor)

압류를 피할 수 있도록 도움을 주는 재정 상담사(Foreclosure Avoidance Counselor)에게 연락을 취해 보는 것이 좋다. 정부에서 무료 혹은 저렴하게 제공해 주는 프로그램들이 존재한다. 이 상담사들은 재정 상태를 점검해 주고 압류를 피할 수 있도록 도움을 줄 것이다. 이때 주의해야 할 것은 대출 조정(Loan Modification)을 미끼로 사람들을 현혹하는 사기꾼들이 상당수 존재한다는 점이다. 만약에 누군가 대출 조정을 위해 지금 당장 돈을 지불해야 한다고 말한다면, 그건 아마도 불법을 행하는 회사나 사기꾼일 가능성이 높다. 절대로 대출기관(Mortgage Lender)의  우편물을 무시하거나 오는 연락을 피해서는 안 된다. 조금이라도 기한을 어기게 되면 회복이 힘들어진다.

앞류 피하는 방법 – 손실 완화(Loss Mitigation)

만약 대출금 월납입을 매달 지불하는 것이 어려운 상황이라면, 압류를 피할 수 있게 도와주는 다수의 프로그램 및 해결책들이 존재한다. 그중 하나는 대출 조건을 상황이 좋아질 때까지 일시적으로 혹은 영구적으로 조정하는 방법이다. 또 하나의 해결책은 집을 포기함으로 빚을 해결하는 방법이다. 그러므로 믿을 수 있는 재정 상담사를 만나는 것이 필요하다. 만약 채무자와 채권자가 함께 압류를 피할 방법을 논의한다면 그것을 손실 완화라고 부른다. 채무자는 최대한 빨리 채권자를 만나보는 것을 권한다. 왜냐하면 시간이 흘러 체납금(Arrears)이 쌓일수록 현실적인 협상을 할 수 있는 확률이 낮아지기 때문이다.

손실 완화의 다양한 방법

손실 완화에는 여러 개의 다른 방법이 있다.

  • 만약 재정상 어려움이 일시적인 거라면 회복 (Reinstatement)을 고려해 보는 것이 옳다. 이 방법은 정해진 날짜까지 지체비용(Late Fee) 및 벌금을 포함한 체납 급 전부를 갚아 회복(Current on the Loan)하는 방법이다.
  • 대출 허용(Loan Forbearance) 기간 연장: 대출 허용이란 채권자가 일시적으로 월 납입액을 줄여 주거나 일부를 제해 주는 방식이다. 보통 6개월까지도 가능하다. 대출 허용 기간이 끝나가면 다시 대출금 월 납입이 다시 시작된다. 잠시 숨을 돌릴 시간이 필요하다면 이 방법을 고려해 볼 만하다.
  • 대출 조정(Loan Modification): 대출 조정(Loan Modification)이란 만약 채권자가 채무자가 대출 조건을 조정해서라도 정해진 액수의 월 납입액을 내도록 하는 것이다. 예를 들어, 대출 기간 연장, 이자율 인하, 월 납입액 및 기간 재조정 등이 가능하다. Making Home Affordable 이라 불리는 연방 정부 주택 보조 프로그램에서 이런 종류의 혜택을 받을 수 있도록 도와주고 있다.
  • 또 다른 대출 기관을 통한 차환(Refinance)을 받는 것도 가능하다. 차환이라는 것은 쉽게 말해서 돈을 새로 꾸어서 먼저 꾼 것을 갚는 방법인데 연방 정부에서 제공하기도 한다.

집을 포기하는 방법

주택 압류가 들어왔을 때, 집을 포기함으로 빚을 해결하는 대안도 고려해 볼 수 있다. 만약에 이혼을 앞둔 상황처럼 공동소유를 원치 않거나 대출 조건 조정이 불가능한 상황이거나 주택의 가치가 빚보다 떨어진다고 판단되는 경우 고려해볼 만한 합리적인 방법이다.

앞류 대신에 (Deed in Lieu of Foreclosure) 소유권 이전

압류를 피하는 대신, 채권자에게 집의 소유권을 넘겨주는 방법도 있다. 이런 경우, 채권자가 추가의 빚에 대해서는 책임을 묻지 않는다. 양측은 압류 대신에 모든 빚에 대해 탕감(Full Satisfaction)한다는 합의를 해야 한다. 이 방법을 이용하게 되면 부족금 판결(Deficiency Judgment)나 주택 압류(Foreclosure Sale)의 기록이 신용 평가 보고서에 남지 않는다는 장점이 있다.

단기 매매(Short Sale)로 집 팔아 해결

만약에 채무액이 주택의 가격보다 높아서 집을 판다고 해도 빚을 다 갚을 수 없는 경우, 채권자들이 단기 매매(Short Sale)에 동의할 가능성도 있다. 단기 매매에서는 제삼자에게 시장 가격으로 주택을 판매하고 실제 채무액보다 낮은 가격으로 빚을 해결할 수 있다. 양측의 합의서는 채권자가 부족금 판결(Deficiency Judgment)에 대한 권리를 포기한다는 내용을 포함해야 한다.

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