2024-04-22

상업용 임대 계약 ‘비경쟁 조항’의 시행 가능성

조셉 펄 변호사

Law Office of Joseph Perl

203 Arlington St.

Watertown, MA 02472

(781)704-7047

당신이 플라자 등의 건물에서 사업을 위해 공간을 빌리려 한다고 가정해보자. 이때 당신은 임대인과 협상을 진행하게 된다. 이 장소의 매력적인 점은 근처에 같은 재화나 서비스를 판매하는 곳이 없다는 것이다. 당신이 이곳에서 전자기기 판매를 시작하려면 임대인과 계약을 맺을 때 ‘빌딩에 다른 전자기기 업자를 들이지 않겠다’는 조항을 추가하고 싶을 것이다. 이때 임대인이 동의하면 계약에 ‘비경쟁 조항’을 추가할 수 있다. 하지만, 2년 후 임대인은 새로운 전자기기 업체인 ‘라디오 쉑(Radio Shack)’에게 공간을 대여해 당신의 매출이 50% 감소한다. 이 경우 당신은 임대인에게 ‘비경쟁 조항’을 적용할 수 있을까? 그러하다. 매사추세츠 법은 이를 인정하고 있다. ‘R.M. Sedrose, Inc. v. Mazamanian’ 판례를 보면 2가지 예가 나온다. 첫 번째는 임대인에게 금전적 보상을 주장할 수 있으며, 두 번째는 계약을 파기 시킬 수 있다.

만약 새로운 임차인(위의 경우 라디오 쉑)이 당신과 정확하게 같은 사업을 하지 않지만 비슷한 사업을 하고 있는 경우 ‘Parker’ 판례는 첫 번째 임차인의 편을 들어주고 있다. 일례로, 당신이 7-11(7-Eleven) 에서 아침식사 아이템을 판매하고, 새로운 임차인이 아침식사 아이템을 비롯한 다양한 아이템을 판매할 경우 비경쟁 조항의 적용이 가능하다.

새로운 임차인(위의 경우 라디오 쉑)에 대한 당신의 권리는 어떤 것이 있을까? 당신은 새로운 임차인이 당신과 경쟁할 수 없게 하는 권리를 주장할 수 있을까? 비경쟁 조항을 적용하려면 새로운 임차인이 이 사실을 모르고 있었다면 무고한 당사자로 간주될 수 있으니, 임대인은 임차인에게 반드시 이 사실을 알려야 한다. 매사추세츠 지방법원의 ‘Whittinsville Plaza, Inc. v. Kotseas’의 판례를 보면 임대인 콧시스는 임차인 약국 위틴스빌플라자의 옆 공간을 경쟁업체 CVS에게 내줘 고소당했다. 계약 초반 위틴스빌플라자는 콧시스에게 경쟁상대를 들이지 말라며 보상을 했고 콧시스는 이에 동의한 사실이 있었다. 이 사건은 결국 메사추세츠 대법원으로 가 법원은 위틴스빌플라자의 손을 들어줬다.

일반적인 규율로는 (공공 정책과 관련된 몇 가지 예외가 있긴 하지만) 양측이 자유롭게 계약을 맺을 수 있다. 만약 당신이 임대차 계약을 논의하고 있는 기업이라면 임대 계약 시 ‘비경쟁 조항’은 고려해볼만 하다.

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