2024-04-15

뉴욕 주 주거 안정성 및 세입자 보호 법안

지원 신청 비용(Application Fee) $20 이상 받을 수 없다.

뉴욕 주의 주거 안정성 및 세입자 보호 법안은 세입자-임대인 관련법 제정 및 실행에 대대적인 점검을 하도록 했다. 얼마 전까지만 해도, 임대인들은 원하는 만큼 지원 신청 비용(Application Fee)을 책정해 받을 수 있었다. 그에 반해, 세입자들은 정해진 만큼 신청 비용을 낼 수밖에 없는 상황이었다. 하지만 이 법안으로 인해 모든 것이 바뀌었다. 2019년 6월 중순 이후로, 임대인들은 예비 세입자들에게 신용 및 범죄 경력 조사의 경비로 $20 혹은 그 이하로만 신청비를 청구할 수 있게 된 것이다. 임대인이 신청비를 받으려면 신용 및 신원 조회 결과를 세입자에게 제공해야 함은 물론 조사비용의 영수증이나 청구서 사본을 넘겨주어야 한다.

또한, 만약 세입자가 신청서 제출일을 기준으로 30일 안에 신용 보고서 및 범죄 경력 증명서의 사본을 제출한다면, 임대인은 신청비를 청구할 수 없다.

이를 어길 시 관련 계약은 파기된다. [부동산 관련 법(Real Prop. Law) § 238-a(1)(b), 부동산 관련 법 § 238(a)(3)]

보증 예치금(Security Deposits)은 한 달 치로 규제, 14일 이내 반환

2019년 6월 이전에는, 임대 규제(Rent Regulation) 상황을 제외하고는 임대인은 보증 예치금을 원하는 대로 정할 수 있는 권리가 있었다. 보통은 두 달 치의 임대료를 보증 예치금으로 받던지 몇 달 치를 선불하도록 하는 경우가 대부분이었다. 이사를 들어오거나 나갈 때 주거지를 검사할 수 있는 권리(Inspection Rights) 또한 세입자에게 주어지지 않았었다. 그뿐 아니라 임대인이 세입자에게 보증 예치금을 어떤 방법으로 언제까지 돌려줘야 하는지에 대한 규제 또한 존재하지 않았다. 임대인은 “합리적(reasonable)” 기간 안에 환불 처리를 진행하게끔 되어 있었지만 많은 임대인이 6개월 이상 세입자들을 기다리게 하는 등 그 권리를 악용해 왔다. 새로운 법안은 보증 예치금이 한 달 치의 임대료(Rent)를 넘지 않도록 하는 규제를 만들어 즉시 시행했다. 임대 계약이 종료되면, 임대인은 14일 이내에 보증 예치금을 돌려줘야 하며 청소비나 수리비 등 공제된 금액에 대한 자세한 내용을 포함한 내역 명세서(Itemized Statement)를 함께 제공해야 한다. [일반법 (General Obligations Law) § 7-108 (1-a)(a), 일반법 § 7-108 (1-a)(e)]

점검 절차(Inspection Procedure) & 내역 명세서(Itemized Statement) 제공 의무

새로운 세입자가 임대 계약을 맺기 전, 임대인은 반드시 예비 세입자에게 임대인이나 임대인의 대리인과 함께 아파트를 꼼꼼히 둘러볼 기회를 제공해 줘야 한다. 둘러보고 난 뒤, 임대인과 세입자는 이미 존재하고 있는 어떤 결함이나 손상에 관해 상세한 기록을 한 뒤 서면으로 합의서를 작성할 수 있다. 후에 이사를 나가게 될 때, 임대인은 이 합의서에 상세하게 기술되어 있는 손상이나 결함에 대해 세입자에게 책임을 물을 수 없다. 그러므로 임대인은 그 손상에 대한 수리비를 세입자에게 청구하거나, 보증 예치금에서 제할 수 없다. [일반법 § 7-108 (1-a)(e)]

또한 아파트를 비워주기 1주에서 2주 사이, 세입자는 임대인이나 임대인의 대리인과 함께 다시 한번 아파트를 점검해 볼 수 있는 기회를 가져야만 한다. 그 이후, 임대인은 보증 예치금에서 제하고자 하는 각종 수리비의 목록을 내역 명세서를 통해 세입자에게 상세히 알려 줘야 한다. 세입자에게 이사 나가기 전 수리할 수 기회를 제공해 주어야 한다. [일반법 § 7-108 (1-a)(c)]

주의해야 할 점은 새로운 법은 불이행 시 엄격한 벌금을 부과할 수 있다는 것이다. 보증 예치금 반환 절차를 따르지 않을 경우, 전 세입자가 망가뜨린 부분까지도 임대인의 책임이 될 수도 있다. 만약 임대인이 고의로 법을 어긴 것이 밝혀지면, 징벌적 손해 배상 제도를 적용해 예치금 두 배의 벌금을 물게 될 수도 있다. [일반법 § 7-108 (1-a)(g)]

지체 비용 (Late Fee)는 최대 $50 넘을 수 없다.

주거용(Residential) 임대인들은 예전에 체납 비용이나 각종 임대 계약 위반 벌금에 관해 상당한 재량권을 행사해 원하는 만큼 그 액수를 정할 수 있었다. 하지만 더 이상은 그렇지 않다. 임대인은 한 달에 단 한 번, 기한이 5일 이상 지체될 경우에만 지체료를 청구할 수 있다. 또한 그 금액은 $50 를 넘을 수 없다.

이를 어길 시 관련 계약은 파기된다. [부동산 관련 법 § 238a(2)]

임대 계약 비 갱신(Non-renewal) 및 임대료 인상(Increased Rent) 통지

예전에는 임대인들에게 세입자들에게 임대 계약 종료 이전 계약 갱신에 관련해서 정보를 제공해야 할 어떤 법적 의무도 없었다. 세입자들은 계속해서 임대 계약이 갱신 및 연장 여부에 관련 상당한 불확실성이 존재했다. 앞으로 임대인은 이전보다 훨씬 엄격해진 통지 규정을 따라야만 한다. 만약 임대인이 재계약을 원치 않거나 5% 이상의 임대료 인상을 계획하고 있다면, 세입자의 임대 계약 종료 기간에 따라 일정 기간 안에 세입자에게 알려줘야 할 의무가 있다. 만약 계약 종료가 1년 미만이라면, 임대인은 30일 안에 통지서를 제공해야 한다. 만약 임대 계약 기간이 1년에서 2년 남아 있다면 60일 안에, 2년에서 3년 남아 있다면 90일 안에 통지서를 제공해야 한다. 적법한 절차에 따라 세입자에게 통지가 되지 않는 한, 임대는 현 계약 조건으로 유효하다. [부동산 관련 법 § 226-c]

주임대 완화의 의무 (Duty to Mitigate)

세입자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 예정보다 일찍 이사를 나가게 되는 경우, 임대인은 그 사정을 봐줘야 하는 그 어떤 의무도 지고 있지 않았다. 세입자가 남은 계약 기간 동안 이사를 나간 이후 계속해서 임대료를 매달 지불하는 동안에도 임대인은 뒷짐 지고 편안히 아무런 조치도 취할 필요가 없었다. 현재의 법으로는, 세입자가 일찍 이사를 나가게 될 경우, 임대인은 세입자의 피해를 최소화해줘야 할 의무가 있다. 임대인은 현 세입자와 계약을 맺고 있는 가격 혹은 시장 가격 둘 중 더 낮은 금액으로 새로운 세입자와 임대계약을 맺을 수 있도록 노력해야 한다. 새로운 세입자와의 계약은 현 세입자가 임대료를 물어야 하는 책임에서 자유롭게 해 준다. [이 새로운 법은 상업용 임대에는 적용되지 않는다]

위험인물 명단 (Blacklisting)

2019년 6월 이전에는, 세입자가 미납, 연기(holdover), 혹은 다른 일로 법적 분쟁에 관련되어 있으면, 임대인이 그것을 이유로 임대 계약을 하지 않을 수 있었다. 하지만 지금은 세입자-임대인 법적 소송과 관련되어 있다는 이유만으로 임대 계약을 거부할 수 없다.  임대인이 이 법을 어겼을 경우, 법무부 장관(Attorney General)이 소송을 제기할 수 있다. 만약 법무부 장관이 승소할 경우, 임대인은 5백 달러 에서 천 달러 사이의 민사 처벌을 받을 수도 있다. [부동산 관련 법 § 227-f]

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